上海の中古住宅の秘密の隅：取引の氷点の下の“付加契約”

段が実る。

これまで上海の仲介業者の仲間たちが、「家の中の名画を一緒に包装して売り出す」というくだりを伝えていました。今では、「名画」は不動産売買契約に付された「補充協議」と書かれていますが、多くは「内装補償金」や「駐車スペース売買」という名目にすぎません。

補足契約の金額は何十万から何百万までで、一般的にこの資金は買い手が不動産売買契約を締結した後、名義変更の前に引き渡す必要があります。このような協議も添付ファイルとして契約に入れます。

21世紀の経済報道記者は市の中心部を訪問して、郊外の複数の仲介業者に行きました。上海の中古住宅の規制政策が連続的に導入された後、中古住宅の取引が成立した瞬間に氷点下し、市場の流動性が心配されています。一方、「補充協議」は「検証価格」を解決するために導入された後の差額補充協議として、大規模な仲介によって広く普及されていますが、一部の頭の仲介はあまりこの協議を強調していません。

上海の中古住宅の「補充協議」が浮上しています。これまでの「陰陽契約」とは明らかに違います。これは仲介者が取引を促進するための一つの手段であり、成約も急速に低下している。

仲介店の業務員は21世紀の経済報道記者に対して、7月末以来、店の成約は1セットか2セットしかなく、甚だしきに至っては0セットもあると明らかにしました。価格の面で緩みがあるのは1セットか2セットだけで、多くの大家さんは市場の景気がこのように急落しているのを見て、思い切って売りませんでした。

総合チェーン不動産、中原不動産のデータによると、上海では7月に中古の不動産が2.4万セットもできず、6月の2.8万セットに比べて明らかに下落しました。しかし、このような冷たいスタートは、2021年の上海の金九銀十前の閑散期は明らかに多くの従業員の予想を超えています。

理由は簡単です。7月9日、上海は中古住宅市場に対して突発的な新規定を発生し、すでに不動産源の看板検査を実施した上で、価格情報の検査を増加させることを要求しました。7月19日から、すべての未検査の住宅源はすべて下の棚で処理します。8月6日から、上海の各銀行は融資金額を審査します。「三価で安い」を原則として、銀行は契約書のオンライン署名価格、税金に関する評価価格、銀行の評価価格の3つの価格の中で、比較的低い価格でローンの限度額を審査します。

今年の上半期に、上海の中古住宅市場は価格の高騰を経験しました。背中の押し手は大量の市場資金流動規模です。中古住宅の流量がピークになると、ジェットコースターのような相場になるかもしれません。

中古の部屋の仕切り量は20%以上減少しました。

「現在、大家さんが出した中古の部屋の80%は検査価格より高いです。」仲介の店の従業員は、価格を確認してから、今年内のネットの部屋の源は明らかに少なくなりました。少なくとも20%です。例えば、団地の常態は10軒の家が売られていますが、今は5、6セットが看板をかけています。

現在の中古住宅市場での売買双方が直面している状況は、ローンの審査期間と取引期間の延長です。現在、住宅ローンの審査は一ヶ月か二ヶ月かかります。過去は半月しかかかりません。ローンが下りてから、銀行が大家さんに貸し出すには、6ヶ月かかります。契約書にサインすると半月から一ヶ月かかります。全体の不動産取引期間は八九ヶ月です。

上半期の上海中古住宅の価格はすでに値上がり幅を経験しました。上半期には、市内の中古住宅の上昇幅は10%～15%ですが、外環外の中古住宅の上昇幅は20%です。嘉定を例にして、3つの立ち退き団地があります。これらの立ち退き者は不動産の補償金を持って家を買います。資金は嘉定、宝山、松江に流れています。この3つの区域の中古住宅の成約量は大幅に上がりました。そのため、仲介者の間では、下半期に中古の部屋を買う窓口があると考えています。

中古住宅の成約量が上昇し、銀行の貸付限度額も相応に引き上げられ、貸付制限の調整が避けられなくなり、貸付政策のサイクルが長くなることになります。コントロールに従って次々と来て、中古の部屋は今すでに調整期に入りました。上海だけでなく、北京、深センも中古住宅の指導価格政策を打ち出しました。杭州、南京の住宅購入の社会保障年限の引き上げなどです。

「付帯協議」が水面に浮かぶ

上海の自己検査価格は何を意味しますか？家を看板にする前に、大家さんは生産証と戸籍簿を持って先に検査に行きます。その後、政府は検査価格を提示します。これからは基本的にこの価格で取引します。例えば、家の検査価格は400万円ですが、大家さんは500万円を売ります。買い手も400万元の総額でローンを申請するしかありません。つまり、買い手は100万円の頭金を多く支払う必要があります。取引は瞬く間に鈍化し、多くの店でも大半の月にゼロで取引が成立します。中山公園のある仲介店の従業員がフィードバックしました。中山公園のプレートは7月23日以来まだ契約したことがありません。

首の仲介は上海の外で環の外の店の従業員が反映して、月初めにちょうどセットのCITICパシフィックのスカートの家を成約して、総額の535万、価格を調べて4.7万元/平方メートル、大家の価格の5.5万元/平方メートル、多く出る価格の部分は買い手から現金の形式で大家にあげます。

「三価で安い」というローンの新政権が登場した後、買い手の資金不足を心配する仲介業者がいます。売買紛争が発生し、契約書の提出を一時停止しました。バイヤーにもう少し待ってもらいたいです。

先月の末から今月にかけて、現在こちらでは中古住宅の取引がありません。ある仲介店の従業員は「三価で安い」という政策は厳しいとしていますが、対策もあります。例えば、補充協議書にはっきり書いてください。大家さんの家には一つのものがあります。書画やその他の贅沢品があります。これは住宅価格に含まれています。或いは8万の駐車スペースで30万の価格を販売しています。もちろん、書画や駐車スペースは現金で取引されます。

「弊社はお客様に対して、「内装補償金」で大家の検査価格以外の差額を補給すると言います。つまり、この協議は必ずオンライン契約書に記入します。仲介店の営業マンは、例えば家の総価格は500万円ですが、政府からの検査価格は400万円で、銀行からの融資限度額は「契約書のオンライン署名価格、税金に関する評価価格、銀行の評価価格」の3つの価格の中で最低の価格でローンを審査します。100万円以上の仲介業務員によると、2つの方法で支払うことができます。最初の方法は現金で大家さんに渡すことですが、銀行には監督管理機構がありますので、バイヤーも直接に大家さんにお金を渡すことができません。駐車スペースや家の中の貴重品、リフォームなどを買うことによってのみ変更できます。買い手については、「正規の流れを待っている部分の取引が終わったら、残りの差額を大家さんに渡します」という言い方がありますが、仲介業務員は否定しています。

調査によると、関連部門も「補充協議」を調べに行きません。このような「補充協議」は以前の「陰陽契約」とは明らかに大きく違っています。以前の「陰陽契約」は買い手の「便利さ」の観点から、多くのローンを借りるために家の取引総額を高くしました。あるいは税金を避けるために総額を安くします。今の「補充協議」は「査定価格、税金に関する評価価格、銀行評価価格」の3つの価格を最低の価格で取引します。これは買い手にとって影響が大きいです。

ある仲介者は「補償協議は三価引きで出てきた」と指摘しています。

最初のスイートルームは50%以上です。

「はっきり言いました。価格は大家の価格を抑えるので、買い手とは関係ないですが、大家さんが売る価格は市場価格です。実際に影響するのは買い手です。」前述の仲介店の業務員は、追加契約は買い手と仲介、大家と協議し、住宅購入契約を盛り込んだもので、「不動産管理局はあなたにプラスしないので、自分で仲介して、大家さんと相談してください」と付け加えました。最初のスイートルームは基本的に5割の資金を用意しなければなりません。二つのスイートルームは8割の資金を準備しなければなりません。

今年は貸付政策が厳しい。背景には、上半期の上海新房の売上高が前年同期の売上高をはるかに上回っていることから、不動産銀行の住宅ローン額の伸びが非常に速いことがわかる。チェーン会社のデータによると、今年上半期に全市の新築住宅の成約枠数は同59%増加した。中古住宅の住宅ローンの額が増えると、銀行にとって住宅ローンの圧力も高くなります。中古住宅ローンのサイクルが長くなると分かります。加えて、上海は住宅ローンの金利を上げたばかりで、多くの中古住宅の買い手は傍観的な態度を持ち始めました。

また、7月、8月に新築住宅の販売量が疫病のため減少しました。9月の上海では、または43回の新盤が開かれます。

これはなぜ上海の中古住宅市場の最近の資金流動性が弱まったのですか？しかし、業界関係者は上海の住宅価格が暴落するとは思いません。市場が悪い時だけ、バイヤーは価格について話をすることができます。去年の春節は全部貸し付けのない取引先でした。」

8月16日に、大宁の核心区域で小三部屋が成約しました。前月と同じタイプで70万元以上も下がりました。仲介店の従業員はバイヤーが税金の評価価格の65%に基づいてローンを申請できるかどうかを再三確認してから、双方に取引を続けさせます。これに対して、業界関係者は、上海の中古住宅の政策的影響は他の都市よりも深いかもしれないと指摘しています。ローンが緩まない限り、市場は2018-2019年の水準まで揺るがします。